Roma e quello Stadio a Tor di Valle avvolto da troppi misteri. Chi può cantare vittoria?




 

di Mario Galli

Roma – Il progetto romano dello Stadio a Tor di Valle che dovrebbe ora sorgere nel nuovo quartiere nel bel mezzo dell’ansa del Tevere nell’area dell’ex ippodromo di Tor di Valle ha animato infinite discussioni. Sono stati sollevati svariati problemi, come il rischio idrogeologico, ma poi metti che tutti si sentono architetti, geologi, ingegneri ed urbanisti; metti che quando c’è di mezzo il tifo è stato difficile optare delle scelte obiettive.

Come e perché questo progetto ha interessato cittadini romani, politici e la società AS Roma è alquanto eloquente, ma cerchiamo di capire e analizzare quei vuoti e dubbi che molti hanno sollevato. Datemi pure del capzioso, ma cercate di seguire il ragionamento.

Innanzitutto. L’accordo per lo stadio a Tor di Valle è stato firmato ma con nuovo progetto chiamato Progetto 2.0. Tre torri eliminate; cubature dimezzate, addirittura il 60% in meno per la parte relativa al Business Park. La Raggi spiegava: “Abbiamo elevato gli standard di costruzione a classe A4, la più alta al mondo; mettiamo in sicurezza il quartiere di Decima che non sarà più soggetto ad allagamenti; realizzeremo una stazione nuova per la ferrovia Roma-Lido”.

Virginia Raggi è il sindaco di Roma. Nessuno mette in dubbio la sua elezione. Semmai quello che è apparso poco trasparente è stata la modalità di scelta del candidato. I fatti succedutisi dopo la sua elezione e le amicizie salite alla ribalta della cronaca, avevano fatto ipotizzare che le iscrizioni al M5S erano state pilotate proprio per indirizzare la scelta del candidato sindaco su di lei. I giornali ricordavano che la Raggi aveva lavorato nello studio legale Previti. Una ipotesi possibile e probabile? Anche ammettendone l’impossibilità di chi la sosterrebbe tra i più duri e puri, rimane comunque un fatto assai singolare ed inspiegabile che, sebbene i militanti del M5S si vantino di essere nuovi alla politica, alcuni di loro, alla prima candidatura raggiungano preferenze da prima Repubblica.

Ma andiamo avanti.

Se uno vale uno e le scelte devono essere fatte dalla base, perché gli assessori sono stati scelti senza alcuna consultazione? Erano già stati scelti in precedenza? E da chi? E perché sono stati resi pubblici i nomi solo dopo l’avvenuta elezione?




Berdini assessore all’urbanistica è frutto della vicinanza del M5S ai comitati territoriali in lotta contro la speculazione edilizia ed il cemento. La vicenda della chiacchierata con il giornalista, in cui ha esternato alcune considerazioni personali, in altri tempi non avrebbe raggiunto nemmeno le agenzie di stampa. C’è una regia dietro? Non è dato saperlo. Fatto sta che Berdini si dimette. Non era forse meglio farsi cacciare?

Considerazioni personali, nulla più. Andiamo avanti.

Uscito di scena Berdini e con lui, a questo punto, i comitati, Comune di Roma ed Eurnova si accordano per un nuovo progetto che, a detta di tutti, taglia le cubature concesse in precedenza. Da segnalare che tali cubature erano state concesse con una delibera di consiglio comunale, la 132 del 22 dicembre 2014 (sindaco Ignazio Marino) nella quale si individuavano opere di interesse pubblico per un costo di Euro 195.250.000, ottenuto con il metodo della trasformazione ad un valore di Euro 805,50  al metro quadrato. Potrei sbagliarmi, ma non è strano che nessun consigliere comunale abbia mai sollevato obiezioni su questa valutazione di 805,50 Euro al mq?

Fate un raffronto con i prezzi al metro quadrato in zone ben più lontane dal centro di Roma, penso a Ponte di Nona, a La Storta, a Ostia e rendetevi conto che i 242.396 mq di superficie utile lorda incrementale equivalente ottenuta dal rapporto tra il costo delle opere pubbliche ed il prezzo al mq (stabilito non si sa bene come) potrebbe risultare alquanto spropositato.
Dunque seguitemi ancora.
Cubature concesse e cubature delle opere pubbliche sono direttamente proporzionali. Le cubature concesse al costruttore sono i metri cubi che egli stesso metterà in vendita: centri commerciali, centri sportivi, negozi, uffici, ecc.; mentre le cubature per le opere pubbliche riguardano servizi pubblici infrastrutturali come strade, stazioni ferroviarie, intubazione di fossi, messa in sicurezza di argini, depuratori, ecc.
Non distraetevi proprio ora. Da una parte il comune, dall’altra i costruttori. Laddove non c’è guadagno, la remissione è certa.

Cosa è più conveniente per un costruttore? Edificare centinaia di migliaia di metri cubi con la certezza che non li venderà mai, vista la situazione del mercato immobiliare attuale e senza poter rientrare dei costi delle opere pubbliche connesse, oppure edificare meno metri cubi e quindi meno opere pubbliche, con costi ridotti ma di sicuro rientro economico?

Nella risposta che vi darete c’è anche la risposta ad un’altra domanda: il nuovo progetto dello Stadio della Roma è o no più conveniente per i costruttori rispetto a quello approvato in precedenza?

Da qui si solleverebbero altri quesiti. Il nuovo progetto ha maggiore o minore interesse pubblico? Se ne ha di meno, e ce l’ha di meno, come è possibile per il Comune (quindi per ogni cittadino) cantare vittoria?
Ma c’è una risposta alla quale non vi posso condurre con nessun ragionamento, ma risiede nella coscienza di ognuno di voi, che siate tifosi o meno, urbanisti o meno, romani o meno: “Può un ente pubblico delegare a dei privati la pianificazione di una delle più grandi opere urbanistiche che Roma abbia visto negli ultimi 30 anni?”
Foto AS ROMA


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